a receita para montar uma carteira ótima de fundos imobiliários

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SÃO PAULO – O mercado de fundos imobiliários, por representar uma alternativa mais rentável do que a renda fixa, mas com o conforto trazido pela segurança dos imóveis, atraiu milhares de novos investidores nos últimos meses.

Em 2018, eram cerca de 200 mil investidores na classe, que já teve um salto bastante significativo no ano passado, para 650 mil, e chegou agora à histórica marca de 1 milhão de CPFs investindo em fundos imobiliários pela Bolsa brasileira.

Para a leva de novos investidores recém chegados, ou para a que ainda deve chegar, especialistas entendem que o foco no longo prazo, até mesmo pelo próprio tempo necessário para a maturação de um empreendimento imobiliário, bem como uma carteira diversificada entre as diferentes subcategorias dos fundos imobiliários, fazem parte da receita para o sucesso com o investimento.

“A primeira coisa que o investidor precisa fazer é entender e estudar o fundo que está comprando, o que faz, o segmento, quem faz a gestão, entender o contexto do setor”, afirmou Renan Manda, head de análise de fundos imobiliários da XP, durante participação no evento FII Summit na noite de quinta-feira (24).

Uma das principais armas para atrair um volume tão grande de investidores, em um espaço de tempo relativamente curto, é o fácil acesso, ainda mais em comparação com a aquisição direta de um imóvel.

Com cotas negociadas na Bolsa por volta de R$ 100,00, o investidor não precisa dispor de uma quantia muito elevada para conseguir uma diversificação adequada em diferentes produtos do nicho, observou Manda.

“Com cerca de R$ 500,00, já é possível uma diversificação relativamente boa”, afirmou o especialista.

Saiba onde está pisando

Já o analista de fundos imobiliários da Eleven, Raul Grego, destacou a importância de o investidor estar plenamente ciente de qual o imóvel, ou os imóveis, que compõem os portfólios dos gestores.

“É sempre importante saber qual é a localização, os inquilinos, os contratos”, disse o especialista, lembrando que shoppings, galpões logísticos ou edifícios corporativos, embora sejam todos investimentos imobiliários, têm dinâmicas completamente distintas entre si, principalmente após a pandemia.

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Ao fazer um estudo prévio à alocação, o investidor, disse Grego, precisa se perguntar qual é o seu horizonte de investimento para manter o dinheiro alocado no fundo, e o estômago para o nível de volatilidade.

“O investidor que busca mais ganho de capital vai precisar ter um mix no portfólio diferente do investidor que busca mais renda”, exemplificou o analista da Eleven.

Entre as principais opções de fundos imobiliários para o cenário atual, Manda, da XP, apontou os de papel, que investem em títulos de renda fixa que financiam grandes obras, e aqueles que concentram a atuação em redes de supermercados, como os preferidos no momento.

Já para o analista da Eleven, além dos fundos de galpões logísticos, que seguem com perspectivas favoráveis, apesar de já terem retomado o patamar anterior à pandemia, os de shoppings, pelos preços em que estão sendo negociados, também têm valor a ser capturado.

“Não é porque a renda está baixa hoje que isso vai perdurar pelos próximos anos. A tendência é que volte ao normal, e a renda também retome.”

Estado da arte

O sócio responsável pela área imobiliária da Valora Investimentos, Alessandro Vedrossi, por sua vez, afirmou que as carteiras recomendadas de fundos, produzidas mensalmente por analistas de corretoras ou de casas independentes de pesquisa, são um bom caminho inicial para o investidor que está dando os primeiros passos no setor.

Os fundos de fundos, em que o trabalho de analisar as diferentes alternativas disponíveis no mercado, com o posterior monitoramento do amadurecimento da tese selecionada, fica à cargo de um profissional especializado, também foi citado por Vedrossi como uma opção que ele entende mais adequada para o investidor que começa a experimentar a classe.

“O que eu sempre digo é que, para alguém investir em fundos imobiliários, precisa ter uma visão de longo prazo, já que, por definição, qualquer ciclo imobiliário é longo”, afirmou o gestor da Valora, que citou um intervalo entre três a cinco anos, no mínimo, para que um projeto no setor possa se desenvolver plenamente.

Vedrossi destacou ainda que os fundos imobiliários são, em sua avaliação, a classe da indústria local com o maior nível de transparência, com informes mensais detalhados divulgados tanto pelos gestores, como pela própria B3, sobre a evolução do setor.

“Esse é o estado da arte em termos da indústria de fundos de investimento no Brasil. Não tem o mesmo nível de informação em outros fundos, como de ações ou multimercados.”

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